| Precio de lista actual | $404,444 (listada el 2026-07-21, apenas 2 días en el mercado, alto interés) |
| Presupuesto de rehab (renovación) | $110,000 (renovación cosmética completa de 2,483 sqft sobre nivel: pisos / pintura / cocina / 3 baños; los rubros mayores ya fueron reemplazados, no requieren trabajo) |
| ¿Es rentable al precio de lista? | No — pierde unos $40,000 (con el ARV (valor después de renovación) base de $540k) |
| Lectura para inversionistas | Al precio actual los números no funcionan para un flip. Solo vale la pena reevaluar esta casa por debajo de $340k (ganancia neta desde ~$27k en ese punto); el precio de compra de referencia para una ganancia neta de $50k es ≈$318k |
| Qué debe verificar el comprador a continuación | ① Inspección para confirmar los rubros mayores (techo / cuánto de la plomería y electricidad se actualizó realmente / cimientos / humedad del sótano) — el supuesto de rehab de $110k se apoya en declaraciones del vendedor → ② Viabilidad del DADU (mencionado en el listado, a verificar por el comprador) → ③ Reevaluar si sigue en el mercado o con rebaja de precio después de 30 días |
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Dirección | 6122 Fawcett Ave, Tacoma, WA 98408 (South End, en el borde de Hillsdale; la misma zona que los comparables 6134 S D St y 110 S 62nd) |
| Precio de lista | $404,444 ($120/sqft según el MLS; en realidad $163/sqft con base en el área terminada sobre nivel según el condado) [Zillow · Redfin] |
| Historial del listado | Listada el 2026-07-21 (el historial de precios de Zillow muestra "Listed for sale" el 7/22), sin rebajas; 160 vistas / 18 guardados en las primeras 3 horas (Zillow), Redfin la marca en el "top 10% de vistas" — un listado con altísima demanda y sin ningún margen de negociación |
| Habitaciones/baños y tamaño | 4 habitaciones / 3 baños completos; los 3,367 sqft del MLS = 2,483 sobre nivel registrados por el condado + 884 de sótano sin terminar (página Building del condado: 1.5 pisos, sótano de concreto de 8 pies, Finished Basement = 0). Distribución: 1 habitación y 1 baño en el piso principal + 3 habitaciones y 2 baños arriba + sótano de servicio (Zillow Facts). ⚠️ El $120/sqft del MLS usa el área total; el área habitable real es de 2,483 |
| Antigüedad | Construida en 1931, remodelación mayor en 1994 (Adjusted Year Built del condado: 1994; Zillow también muestra Major remodel year 1994 — ambas fuentes coinciden) |
| Sistemas | Ductos de aire forzado + bomba de calor (~5 años, con enfriamiento); ventanas reemplazadas; paneles solares totalmente pagados; plomería de cobre; cableado Romex; techo de ~15 años (según la descripción del listado; techo / plomería y electricidad son declaraciones del vendedor — verificar en la inspección) |
| Construcciones anexas | Taller/garaje independiente de 768 sqft (registros del condado; el listado dice 800 sqft), acceso por callejón, 4 espacios de estacionamiento techados; el listado menciona potencial de DADU (a verificar por el comprador) |
| Terreno | 6,242 sqft, pendiente parcial (muro de contención con escalones de piedra al frente, jardín delantero en terrazas); agua, electricidad y alcantarillado municipales (Tacoma Public Utilities) |
| Condición | El listado dice explícitamente "ready for a full cosmetic renovation — flooring, paint, kitchen and bathrooms" (lista para una renovación cosmética completa: pisos, pintura, cocina y baños); las fotos muestran gabinetes verdes anticuados, alfombra vieja, paredes con paneles de madera — el interior está completamente desactualizado pero íntegro, no es una remodelación total (gut job); el condado la califica Condition: Average / Quality: Fair Plus |
| Términos del listado | Conventional, Rehab Loan (Zillow Financial details) — elegible para financiamiento Conventional = cualquier comprador propietario-ocupante puede ofertar; esta es la diferencia fundamental frente a los listados solo para inversionistas de "cash / hard money only" |
| Propietarios | Una pareja de adultos mayores, propietarios-ocupantes (los registros fiscales del condado muestran ocupación por el propietario; la dirección postal es la misma propiedad); compraron el 1990-08-14 por $67,500, 36 años de tenencia (Redfin Sale History; el condado no muestra ventas posteriores a 1997, lo cual es consistente). Sin impuestos atrasados (la primera mitad de 2026 está pagada, la cuota de la segunda mitad ($3,205) vence el 10/31), sin exención para adultos mayores (página Taxes del condado) — no es una situación de morosidad fiscal ni de ejecución hipotecaria (foreclosure), solo una pareja mayor vendiendo su casa de la manera normal |
| Valoraciones | Zestimate $542,400 (rango $494k–$586k); avalúo del condado 2026: $588,900 (Assessment Details del condado); Rent Zestimate $3,262/mes |
| Impuestos anuales | $6,410 (año fiscal 2026, página Taxes del condado; el "2024 $6,035" de Zillow es lo realmente pagado por el año fiscal 2025 — las etiquetas de año están corridas por uno) |
| Escuelas | Fawcett Elementary 3/10 (0.4 mi) · Angelo Giaudrone Middle 3/10 · Mt Tahoma High 1/10 (GreatSchools vía Zillow) — las escuelas débiles limitan el techo del ARV; Walk Score 63 / Bike 55; Zona X de FEMA (bajo riesgo de inundación) |
| Agente del listado | Isaac Schaefer, Realty One Group Turn Key (NWMLS #2559013) |
Versión de una sola frase: una pareja mayor compró la casa en 1990 por $67,500, vivió en ella 36 años y fue manteniendo y actualizando los rubros mayores sobre la marcha; ahora el interior está desactualizado, ellos se mudan y la listaron en $400k — una venta limpia, sin prisas y sin drama.
En 98408 hubo 22 ventas en los últimos 3 meses de casas de 3+ habitaciones y ≥1,800 sqft (filtro de Redfin); cada comparable central se cotejó contra los registros del condado en fecha de venta y autenticidad:
Esquema, no a escala exacta — posiciones relativas de las 6 direcciones trazadas con coordenadas verificadas con el geocodificador del U.S. Census (2026-07-25). Etiquetas: hab/baños · sqft sobre rasante (registros del condado).
| Comparable vendido | Hab/baños | Desglose de área (condado) | Precio de venta | Fecha de venta (verificada con el condado) | Notas |
|---|---|---|---|---|---|
| 706 S 58th St, Tacoma, WA 98408 ⭐ ancla | 3/2 (MLS; el condado registra 1.75 baños) | 2,544 sobre nivel (sin sótano) | $549,999 | 2026-06-22 | Área sobre nivel casi idéntica a la de la propiedad en estudio (2,544 vs 2,483), el mismo tipo de 1.5 pisos de la década de 1910, a 4 cuadras; foreclosure en 2023 a $320k → rehab por un constructor → vendida 2024-02 en $470k → ahora $550k (registros de venta del condado · Building · Redfin) |
| 6809 S Sheridan Ave, Tacoma, WA 98408 | 4/3 (MLS) | 1,549 sobre nivel + 1,549 de sótano (561 terminados) | $550,000 | 2026-05-05 | Rambler de 1963, bien mantenida, no es producto de flip (registros de venta del condado · Zillow) |
| 110 S 62nd St, Tacoma, WA 98408 | 3/1 | 940 sobre nivel + 940 de sótano | $475,000 | 2026-06-26 | La misma cuadra (esquina de la 62nd), una casa pequeña completamente renovada con un staging hermoso (registros de venta del condado · Zillow) — fija el piso para las casas pequeñas: renovada, supera con facilidad los $475k |
| 5907 S Yakima Ave, Tacoma, WA 98408 | 4/2 | 1,928 sobre nivel + 616 de sótano sin terminar | $539,900 | 2026 (dentro de la ventana sold-3mo de Redfin; fecha exacta sin verificar — el sistema del condado aún no registra la reventa) | Un producto de flip de manual: una compañía de inversión la adquirió el 2025-11-10 por $250,000 (nota del condado "Improved after sale") → rehab completo → vendida en $539,900 (registros de venta del condado · Zillow). 1911, 1.5 pisos — el mismo tipo que la propiedad en estudio |
| 6129 S Park Ave, Tacoma, WA 98408 | 4/1 | 1,733 sobre nivel + 952 de sótano sin terminar | $370,000 | 2026-06-30 | Referencia as-is en condición original, de la misma cuadra y el mismo tipo: 1925, 1.5 pisos, Condition Average (registros de venta del condado · Building · Redfin) — una casa grande sin renovar a una calle de distancia se vendió de hecho en $370k, lo que a la inversa demuestra que el precio de $404k de la propiedad en estudio no es descabellado para propietarios-ocupantes |
Referencias de contexto (no anclas): 6134 S D St $450k (3/1, 1,936 sqft, vendida el 6/4, "beautifully updated", a 3 cuadras, Redfin, desglose de área sin verificar); 5631 S K St $675k (5 habitaciones, 2,530 sqft, probablemente una reconstrucción mayor/construcción nueva, sin verificar — se toma solo como el techo); 5642 S Thompson $483k (3/2, 2.2k sqft, de la franja de comparables de Zillow, fecha sin verificar).
Derivación del ARV: dos anclas directas entre el producto terminado renovado — 706 S 58th (área casi idéntica) en $549,999 y 6809 Sheridan en $550,000; más el producto de flip 5907 Yakima (22% más pequeño sobre nivel) en $539,900. Renovada, la propiedad en estudio quedaría en el nivel más grande de la zona (2,483 sobre nivel + 884 de sótano + taller de 768 + solar), pero las escuelas débiles (preparatoria 1/10) más el $/sqft decreciente de las casas más grandes limitan el techo, y 98408 actualmente no tiene ningún precedente de venta a $600k que respalde un precio mayor. Tres puntos de datos que lo corroboran: avalúo del condado $588,900, Zestimate $542,400, tope del rango del Zestimate $586k. Se fija el ARV base en $540,000 (conservador, ligeramente por debajo de las dos anclas; pesimista $515k = descuento por escuelas/casa grande aplicado por completo; optimista $565k = prima por taller/solar/tamaño realizada por completo).
El modelo usa términos de muestra de un préstamo hard money (no una cotización real): préstamo de compra al 76% LTV / préstamo de rehab al 100% / 10% de interés anual / 1 punto de originación, más 6.5% de costos de venta + $600/mes × 6 meses + $5k de misceláneos. El rehab se fija en la base de $110k (≈$44/sqft × 2,483 sobre nivel: pisos/pintura de toda la casa + cocina + 3 baños + accesorios, herrajes y misceláneos; no tener que tocar los rubros mayores es la mayor fortaleza de esta casa — bomba de calor / ventanas / plomería y electricidad / techo figuran como actualizados en el listado; pero es una casa de 1931 sin inspección todavía, así que el escenario alto se mantiene en $140k).
| Escenario | Precio de compra | Rehab | ARV | Ganancia neta |
|---|---|---|---|---|
| Comprar al precio de lista | $404,444 | $110,000 | $540,000 | unos −$40,000 (pérdida) |
| Negociar hasta el break-even | $366,000 (90% del precio de lista) | $110,000 | $540,000 | ≈ $0 |
| Ganar $30k | $337,000 (83% del precio de lista) | $110,000 | $540,000 | +$30,000 |
| $50k netos (línea de referencia de inversionistas) | $318,000 (79% del precio de lista) | $110,000 | $540,000 | +$50,000 |
| Ganancia neta (comprada en $404,444) | ARV $515k (pesimista) | ARV $540k (base) | ARV $565k (optimista) |
|---|---|---|---|
| Rehab $90k (cosmético ligero, venta rápida) | −$43,100 | −$19,700 | +$3,600 |
| Rehab $110k (base) | −$63,800 | −$40,400 | −$17,100 |
| Rehab $140k (la inspección revela problemas en rubros mayores) | −$94,900 | −$71,500 | −$48,100 |
Cómo leerla: al precio de lista, ocho de las nueve celdas pierden dinero, y en la única que no pierde, el inversionista prácticamente trabaja gratis. El problema aquí no es que la casa sea mala — es que la casa es demasiado buena (rubros mayores todos reemplazados + elegible para financiamiento Conventional), tan buena que los propietarios-ocupantes pagarán mucho más de lo que cualquier inversionista puede pagar. La ganancia de un flip viene del descuento en casas "que nadie más se atreve o puede comprar" — y esta casa no trae ese descuento.
Cada variable de abajo se puede arrastrar — no solo las tres cifras centrales (precio / rehab / ARV): la relación préstamo-valor (LTV), la tasa anual, los meses de tenencia, los puntos de originación, los costos de venta, el costo mensual de tenencia y los misceláneos también son ajustables, y los números se recalculan en tiempo real. Los valores por defecto son los términos de muestra del préstamo de arriba.
Clave de lectura: ganancia neta ≥$50k = supera la línea de referencia de inversionistas (verde); $0–50k = margen estrecho (ámbar); pérdida = rojo. Interés del préstamo de compra = LTV × precio × tasa anual × meses; el préstamo de rehab se otorga al 100% y devenga interés con giro a mitad del plazo (≈ rehab × tasa × meses ÷ 2); la originación aplica sobre el principal combinado de ambos préstamos. Los valores por defecto son los términos de muestra de arriba — no una cotización real.
Tres líneas de referencia de precio (con ARV $540k, rehab base $110k): break-even ≈$366,000 (90% del precio de lista); ganancia de $30k ≈$337,000 (83% del precio de lista); $50k netos ≈$318,000 (79% del precio de lista).
Proyectando hacia adelante: si esta ola de interés de propietarios-ocupantes no se convierte en venta (digamos que la inspección espanta a los compradores, o se cae el financiamiento), incluso una rebaja a $370–380k en 30–45 días sigue perdiendo dinero para un inversionista de flip ($370k pierde unos $4k, $380k unos $15k; el break-even es $366k); solo por debajo de $340k los números del trato empiezan a cuadrar (ganancia neta con compra a $340k: unos $27k en el escenario base; unos $50k con rehab sin cambios + ARV optimista; hasta unos $71k si además el rehab se puede comprimir al nivel de $90k).
Precondición para cualquier inversionista que considere entrar: primero confirmar los rubros mayores en la inspección (condición del techo, cuánto de la plomería y electricidad se actualizó, cimientos / muro de contención en terrazas, humedad del sótano) — el supuesto de rehab de $110k descansa por completo en declaraciones del vendedor; si la inspección lo empuja al nivel de $140k, incluso una compra a $340k se convierte en pérdida.
Buena casa, mal precio — lo caro ya está reemplazado pero el interior está anticuado; renovada debería venderse en unos $540k, y aun así comprarla al precio de lista de $404.4k pierde unos $40k tras el rehab de $110k, los intereses del préstamo y los costos de venta — los números de este flip solo cuadran por debajo de $340k.
Modelo: términos de muestra de un préstamo hard money (76% / 100% / 10% / 1%, no una cotización real) + 6.5% de costos de venta + $600/mes de tenencia + $5k de misceláneos + ciclo de 6 meses; el modelo se contrastó, mediante recálculo independiente en Python (verificado el 2026-07-22), con un caso verificado previamente.
Verificación de datos (2026-07-22): precio de lista / habitaciones y baños / tamaño = coincidencia de dos fuentes Zillow ↔ Redfin; desglose de área (2,483 sobre nivel + 884 de sótano sin terminar), año de construcción 1931 / remodelación 1994, identidad de los propietarios, situación fiscal = dirimido por Pierce County ATIP (APN 6690200750); la compra de 1990 por $67,500 = Redfin Sale History (fuera de la ventana del condado, fuente única); fechas y precios de venta de los comparables = verificados uno por uno contra los registros de excise (impuesto de transferencia) del ATIP del condado (706 S 58th #4693590, 6809 Sheridan #4690126, 110 S 62nd #4693841, 6129 S Park #4694013, adquisición de 5907 Yakima #4679833).
Elementos sin verificar: años y alcance de las actualizaciones de techo / bomba de calor / plomería y electricidad (declaraciones del vendedor, se requiere inspección); la fecha exacta de reventa de 5907 Yakima (aún no está en el sistema del condado; dentro de la ventana sold-3mo de Redfin); desgloses de área de 5631 S K St ($675k) y 6134 S D St; viabilidad del DADU.
Registro de revisión y correcciones (segunda revisión independiente el 2026-07-22; números centrales, hechos y los 12 enlaces de fuentes verificados, 2 correcciones realizadas): ① El "$340k optimista $71k" de la sección 8 mezclaba escenarios — los $71k requieren el doblemente optimista "rehab $90k + ARV $565k"; con el rehab en la base, la cifra optimista es $50k — corregido; ② "$370–380k apenas alcanza el break-even" era inexacto — en realidad pierde $4k–15k (break-even $366k) — corregido. También se agregó por sugerencia de la revisión: una precondición de inspección sobre las líneas de referencia; una nota de que los registros del condado muestran 1.75 baños para 706 S 58th frente a la cifra del MLS; y se ajustó la redacción fiscal a "primera mitad pagada". El juicio sobre el nivel de rehab de 706 S 58th (a partir de fotos) y los detalles constructivos de 6129 S Park no se volvieron a revisar de forma independiente — se marcan como puntos abiertos que no cambian la conclusión.
Índice de fuentes: listado en Zillow · listado en Redfin · resumen ATIP del condado de la propiedad / building / ventas / impuestos · filtro sold-3mo de Redfin para 98408 · registros del condado de los comparables: 706 S 58th · 6809 Sheridan · 110 S 62nd · 6129 S Park · 5907 Yakima.
Este es un informe de muestra (anonimizado) de DealScout: un análisis real basado en datos públicos, con la identidad del cliente y la información de estrategia de oferta eliminadas; las cifras son estimaciones y no constituyen asesoría de inversión, legal ni fiscal; análisis con fecha 2026-07-22 — el estado del listado puede haber cambiado desde entonces.