| 现在报价 | $404,444（2026-07-21 刚挂，仅 2 天，热度高） |
| 翻修预算 | $110,000（地上 2,483 sqft 全屋 cosmetic：地板/漆/厨房/3 卫；大件已换不用动） |
| 按报价买赚不赚 | 不赚，亏约 $40,000（ARV $540k 基准） |
| 投资判断 | 不建议按当前要价入场。只有跌破 $340k 才值得重新评估（届时净利约 $2.7 万起）；净利 $5 万的参考买价 ≈$318k |
| 买家下一步该核实 | ① 验房确认大件（屋顶/水电更新覆盖率/地基/地下室渗水）——翻修 $110k 假设依赖卖方陈述 → ② DADU 可行性（listing 提及，buyer to verify）→ ③ 若 30 天后仍在售或降价，重新评估 |
| 项目 | 数据 |
|---|---|
| 地址 | 6122 Fawcett Ave, Tacoma, WA 98408（South End / Hillsdale 边上，与 comp 里的 6134 S D St、110 S 62nd 同片区） |
| 挂牌价 | $404,444（MLS 口径 $120/sqft；按县地上完成面积算实为 $163/sqft）［Zillow · Redfin］ |
| 挂牌历史 | 2026-07-21 上市（Zillow price history 记 7/22 Listed for sale），无降价史；挂牌 3 小时即 160 views / 18 saves（Zillow），Redfin 标"top 10% of views"——热盘，无谈判筹码 |
| 户型/面积 | 4 房 3 全卫；MLS 3,367 sqft = 县记录地上 2,483 + 未完成地下室 884（县 Building 页：1.5 层，8 ft 混凝土地下室，Finished Basement = 0）。格局：主层 1 卧 1 卫 + 楼上 3 卧 2 卫 + 地下室杂物层（Zillow Facts）。⚠️ MLS 的 $120/sqft 是用总面积算的，实际可住面积是 2,483 |
| 年代 | 1931 年建，1994 年大修（县 Adjusted Year Built 1994；Zillow 也写 Major remodel year 1994，两源一致） |
| 系统 | Forced Air 管道 + 热泵（约 5 年新，带制冷）；窗已换；太阳能板已付清；铜水管；Romex 电线；屋顶约 15 年（listing 描述；屋顶/水电为卖方陈述，验房核实） |
| 附属建筑 | 独立车间/车库 768 sqft（县记录；listing 说 800 sqft），后巷进出（alley access），4 个带棚车位；listing 提 DADU 潜力（buyer to verify） |
| 地块 | 6,242 sqft，partial slope（正面有石阶挡土墙，前院台地式）；市政水电+下水（Tacoma Public Utilities） |
| 房况 | listing 明写"ready for a full cosmetic renovation——flooring, paint, kitchen and bathrooms"；照片：绿色老橱柜、旧地毯、木镶板墙——内装全旧但完整，不是毛坯；县评级 Condition: Average / Quality: Fair Plus |
| Listing terms | Conventional, Rehab Loan（Zillow Financial details）——常规贷款能买 = 自住买家全员可入场，这是和"仅现金/硬钱贷"那类投资客专场盘的本质区别 |
| 业主 | 一对老年夫妇，自住（县纳税人记录显示自住，邮寄地址即本宅）；1990-08-14 以 $67,500 买入，持有 36 年（Redfin Sale History；县 1997 年后无成交记录，与之一致）。无欠税（2026 上半期已缴，下半期 $3,205 于 10/31 到期）、无老年减免（县 Taxes 页）——不是欠税/法拍盘，就是老两口正常卖房 |
| 估值 | Zestimate $542,400（区间 $494k–$586k）；县 2026 评估值 $588,900（县 Assessment Details）；Rent Zestimate $3,262/月 |
| 年税 | $6,410（2026 税年，县 Taxes 页；Zillow "2024 $6,035" 是 2025 税年实缴，年份口径差一年） |
| 学区 | Fawcett 小学 3/10（0.4 mi）· Angelo Giaudrone 初中 3/10 · Mt Tahoma 高中 1/10（GreatSchools via Zillow）——弱学区，压制 ARV 上限；Walk Score 63 / Bike 55；FEMA Zone X（低洪水风险） |
| 经纪 | Isaac Schaefer, Realty One Group Turn Key（NWMLS #2559013） |
一句话版：老两口 1990 年 $67,500 买的房，住了 36 年，大件一路维护更新，现在屋里装修旧了、人要走了，挂 $40 万卖——干净、不着急、没有故事的正常卖房。
98408 最近 3 个月 3 房以上、≥1,800 sqft 成交共 22 笔（Redfin 筛选），核心 comp 全部过县记录核验成交日与真伪：
示意图，非精确比例——6 个地址的相对方位按经纬度绘制（U.S. Census 地理编码器核验，2026-07-25）。标注格式：房/卫 · 地上面积（县记录）。
| 成交房 | 户型 | 面积构成（县） | 成交价 | 成交日（县核验） | 说明 |
|---|---|---|---|---|---|
| 706 S 58th St, Tacoma, WA 98408 ⭐锚点 | 3/2（MLS；县记 1.75 卫） | 地上 2,544（无地下室） | $549,999 | 2026-06-22 | 与标的地上面积几乎相同（2,544 vs 2,483）、同为 1910 年代 1.5 层、隔 4 条街；2023 法拍 $320k → 建筑商翻修 → 2024-02 卖 $470k → 今 $550k（县成交记录 · Building · Redfin） |
| 6809 S Sheridan Ave, Tacoma, WA 98408 | 4/3（MLS） | 地上 1,549 + 地下 1,549（561 完成） | $550,000 | 2026-05-05 | 1963 年 rambler，维护良好非 flip 成品（县成交记录 · Zillow） |
| 110 S 62nd St, Tacoma, WA 98408 | 3/1 | 地上 940 + 地下 940 | $475,000 | 2026-06-26 | 同街区（62nd 街口）翻新精装小房，staging 精美（县成交记录 · Zillow）——小房价格垫底线：翻新后闭眼 $475k+ |
| 5907 S Yakima Ave, Tacoma, WA 98408 | 4/2 | 地上 1,928 + 地下 616 毛坯 | $539,900 | 2026 年（Redfin sold-3mo 窗口内；具体日期未核——县系统尚未录入转售） | 标准 flip 成品案例：某投资公司 2025-11-10 以 $250,000 收入（县注记 "Improved after sale"）→ 全翻 → $539,900 卖出（县成交记录 · Zillow）。1911 年 1.5 层，和标的同类型 |
| 6129 S Park Ave, Tacoma, WA 98408 | 4/1 | 地上 1,733 + 地下 952 毛坯 | $370,000 | 2026-06-30 | 同街区、同类型原装房 as-is 参照：1925 年 1.5 层、Condition Average（县成交记录 · Building · Redfin）——未翻新的隔壁街大房实卖 $370k，反证标的 $404k 要价对自住客不算离谱 |
背景参照（不作锚点）：6134 S D St $450k（3/1，1,936 sqft，6/4 成交，"beautifully updated"，隔 3 条街，Redfin，构成未核）；5631 S K St $675k（5 房 2,530 sqft，疑似大改/新建，未核，只当天花板）；5642 S Thompson $483k（3/2，2.2k sqft，Zillow comp 条，日期未核）。
ARV 推导：翻新成品带的两个直接锚——706 S 58th（面积几乎相同）$549,999 和 6809 Sheridan $550,000；flip 成品 5907 Yakima（地上小 22%）$539,900。标的翻新后是全区最大档（地上 2,483 + 884 地下室 + 768 shop + 太阳能），但弱学区（高中 1/10）+ 大房 $/sqft 递减压制上限，98408 目前没有 $600k 的成交先例支撑更高价。三重旁证：县评估 $588,900、Zestimate $542,400、Zestimate 区间上限 $586k。取 ARV 基准 = $540,000（保守，略低于两大锚点；悲观 $515k = 学区/大房折价打满；乐观 $565k = shop/太阳能/面积溢价兑现）。
模型采用示例硬钱贷条款（sample hard-money terms，非任何真实贷款报价）：购房贷 76% LTV / 翻修贷 100% / 年息 10% / 1 点 origination，另加 6.5% 卖房成本 + $600/月 × 6 个月 + $5k 杂费。翻修取 $110k 基准（≈$44/sqft × 地上 2,483：全屋地板/漆 + 厨房 + 3 卫 + 灯具五金杂项；大件不用动是这房最大的优点——热泵/窗/水电/屋顶都在 listing 里写明已更新；但 1931 年房 + 尚未验房，高档留到 $140k）。
| 情形 | 买价 | 翻修 | ARV | 净利 |
|---|---|---|---|---|
| 按要价买 | $404,444 | $110,000 | $540,000 | 约 −$40,000（亏） |
| 砍到保本 | $366,000（90 折） | $110,000 | $540,000 | ≈ $0 |
| 赚 $3 万 | $337,000（83 折） | $110,000 | $540,000 | +$30,000 |
| 净利 $5 万（投资参考线） | $318,000（79 折） | $110,000 | $540,000 | +$50,000 |
| 净利（$404,444 买入） | ARV $515k（悲观） | ARV $540k（基准） | ARV $565k（乐观） |
|---|---|---|---|
| 翻修 $90k（简装快销） | −$43,100 | −$19,700 | +$3,600 |
| 翻修 $110k（基准） | −$63,800 | −$40,400 | −$17,100 |
| 翻修 $140k（验房出大件） | −$94,900 | −$71,500 | −$48,100 |
读法：按要价买，九格里八格亏，唯一不亏的一格也只是白干。这套的问题不是房子差——恰恰是房子太好（大件全换过 + 常规贷款能买），好到自住买家愿意出比投资客高得多的价格。翻房要赚的就是"别人不敢买/买不了"的折价，这房没有这种折价。
下面每一个变量都可以拖——不止买入价/翻修/ARV 三个核心数，贷款成数（LTV）、年息、持有月数、点数（origination）、卖房成本、月持有费、杂费也全部可调，账实时重算。默认值即上文示例硬钱贷条款。
口径备忘：净利 ≥$5 万 = 达到投资参考线（绿）；$0–5 万 = 微利（黄）；亏损 = 红。购房贷利息 = LTV × 买入价 × 年息 × 月数；翻修贷按 100% 额度、半程提款计息（≈ 翻修 × 年息 × 月数 ÷ 2）；origination 按两笔贷款合计本金计。默认参数为上文示例条款，非任何真实贷款报价。
三条价格参考线（ARV $540k、翻修 $110k 基准下）：保本 ≈$366,000（90 折）；赚 $3 万 ≈$337,000（83 折）；净利 $5 万 ≈$318,000（79 折）。
剧本推演：若这波自住热度没接住（比如验房吓退、贷款批不下来），30–45 天后就算降到 $37–38 万，对翻房投资者仍是亏的（$370k 亏约 $0.4 万、$380k 亏约 $1.5 万；保本线 $366k）；只有跌破 $340k，这笔账才开始成立（$340k 买入净利：基准约 $2.7 万；翻修不变 + ARV 乐观约 $5.0 万；若翻修还能压到 $90k 档，最高约 $7.1 万）。
入场前提：先验房确认大件（屋顶状况、水电更新覆盖率、地基/台地挡土墙、地下室渗水）属实——翻修 $110k 假设全部依赖卖方陈述，若验出 $140k 档，$340k 买入也转亏。
好房子，坏价格——大件都换过、就是内装全旧，翻新后约能卖 54 万，但按 40.4 万要价买入，算上 11 万装修和贷款利息、卖房佣金反而要亏 4 万；这笔翻房账，要等价格跌进 34 万以内才算得过来。
模型：示例硬钱贷条款（76%/100%/10%/1%，非真实报价）+ 6.5% 卖房成本 + $600/月持有 + $5k 杂费 + 6 个月周期；模型已用一个既往已验证案例做交叉校验（2026-07-22 Python 复算通过）。
数据核验（2026-07-22）：挂牌价/户型/面积 = Zillow ↔ Redfin 两源一致；面积构成（地上 2,483 + 毛坯地下 884）、建造年份 1931/大修 1994、业主身份、税务状态 = Pierce County ATIP（APN 6690200750）裁定；1990 年 $67,500 买入 = Redfin Sale History（县窗口外，单源）；comp 成交日期与价格 = 县 ATIP excise 记录逐笔核验（706 S 58th #4693590、6809 Sheridan #4690126、110 S 62nd #4693841、6129 S Park #4694013、5907 Yakima 收购 #4679833）。
未查证项：屋顶/热泵/水电更新年份与覆盖率（卖方陈述，需验房）；5907 Yakima 转售的具体成交日（县未录入，Redfin sold-3mo 窗口内）；5631 S K St $675k 与 6134 S D St 的面积构成；DADU 可行性。
复核修正记录（2026-07-22 独立复核（independent second review），核心账目/事实/12 个出处链接全部验证通过，修正 2 处）：① 第八节"$340k 乐观 $7.1 万"口径混淆——$7.1 万需"翻修 $90k + ARV $565k"双乐观，翻修固定基准时乐观值为 $5.0 万，已改；② "$37–38 万只保本"不准——实为亏 $0.4–1.5 万（保本线 $366k），已改。另按复核建议补充：参考线加验房前提；706 S 58th 注明县记录 1.75 卫与 MLS 口径差异；税务措辞精确为"上半期已缴"。706 S 58th 的翻修档次判断（照片）与 6129 S Park 的 building 明细未二次独立复核，列为存疑但不影响结论。
出处索引：Zillow 房源页 · Redfin 房源页 · 县 ATIP 本宅 summary / building / sales / taxes · Redfin 98408 sold-3mo 筛选 · comp 县记录：706 S 58th · 6809 Sheridan · 110 S 62nd · 6129 S Park · 5907 Yakima。
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